Informationen zu Kündigungsfristen
Formerfordernisse, gesetzliche Regelungen & Fristen
  1. Form- und Inhaltserfordernisse einer Kündigung im Mietrecht
    1. Nach § 568 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) muss die Kündigung eines Wohnraums bzw. einer gewerblich genutzten Fläche schriftlich erfolgen. Dabei ist es nebensächlich ob die Kündigung handschriftlich oder mit dem Computer geschrieben wurde, wesentlich ist allerdings, dass die Kündigung eine handschriftliche Unterschrift im Original enthält.
    2. Die Kündigung muss einen eindeutigen Inhalt haben. Das bedeutet, dass sie das geplante (fristgerechte) Ende der Mietzeit beinhalten muss sowie die Anschrift des Mieters bzw. des zu kündigenden Mietobjektes. Des Weiteren sind die im Mietvertrag genannten Mietparteien zu nennen. Erfolgt die Kündigung seitens des Vermieters müssen zudem die Gründe der Kündigung angegeben sein, s.h. hierfür § 573 Abs. 3 BGB. Bei einer Kündigung seitens des Mieters sind im Regelfall (im Falle einer ordentlichen fristgerechten Kündigung) keine Angaben von Gründen erforderlich.
  2. Kündigungsberechtigter und Kündigungsempfänger
    1. Die Kündigung erfolgt entweder seitens des Mieters oder seitens des Vermieters. Dabei gilt als Mieter nur die im Mietvertrag genannte Mietpartei. Ist das Mietobjekt durch zwei gelichberechtigte Mieter gemietet, so müssen beide Mieter das Kündigungsschreiben unterschreiben, ansonsten ist die Kündigung unwirksam. Allerdings besteht die Möglichkeit das Mietobjekt durch einen Bevollmächtigten zu kündigen. Dabei bedarf es zusätzlichen von dem vom Vertreter unterschriebenen Kündigungsschreiben einer Vollmachtsurkunde im Original. Diese Regelung gilt sowohl für Mieter wie auch für Vermieter.
    2. Die Kündigung wird immer an die andere Vertragspartei bzw. dessen Bevollmächtigten adressiert.
  3. Zugang der Kündigung
    Die Kündigung ist erst dann zugegangen wenn das Kündigungsschreiben in den Machtbereich des Adressaten gelangt ist. D.h. das Kündigungsschreiben muss dem Empfänger entweder per Post oder durch Einwurf in den Briefkasten zugegangen sein. Aus Sicherheitsgründen lohnt es sich das Kündigungsschreiben bei der Post per Einschreiben abzuschicken, damit erhält der Absender einen Nachweis über die sichere Zustellung des Schreibens.
  4. Kündigungsarten und deren Fristen
    Die Kündigungsfrist ist die Zeit zwischen dem Tag des Zugangs des Kündigungsschreibens beim Adressaten und dem fristgerechten Ende des Mietverhältnisses. Die gesetzlichen Regelungen zu Kündigungsfristen sind in § 573c BGB geregelt.
    Folgende Regelungen zu Kündigungsarten und –fristen gibt es bei unbefristeten Mietverträgen:
    1. Gesetzliche Kündigungsfrist
      Die gesetzliche Kündigungsfrist ist in §573c BGB geregelt und liegt bei drei Monaten. Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren hat auch der Vermieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Bei mehr als fünf Jahren Mietzeit muss der Vermieter allerdings mit einer Frist von sechs Monaten und bei mehr als acht Jahren Mietzeit mit einer Frist von neun Monaten kündigen. Für den Mieter liegt die gesetzliche Kündigungsfrist immer bei drei Monaten unabhängig von der Dauer der Mietzeit.
      Zu den gesetzlichen Kündigungsfristen gibt es allerdings eine Reihe von Ausnahmen. Diese Ausnahmen sind unter anderem in §576 sowie §549 BGB geregelt.
    2. Ordentliche Kündigung
      Unter ordentlicher Kündigung wird eine Kündigung verstanden die unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen ausgesprochen und schriftlich erklärt wird; in der Regel wird von den oben genannten drei Monaten Kündigungsfrist gesprochen. Der Kündigungsgrund ist dabei generell unerheblich.
    3. Fristlose Kündigung
      Aus wichtigen Gründen kann ein Mietverhältnis auch außerhalb der gesetzlichen bzw. vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen erfolgen, und zwar sowohl seitens des Mieters wie auch seitens des Vermieters. Regelungen hierfür befinden sich in §543 BGB. Ein wichtiger Grund liegt unter anderem in folgenden Fällen vor:
      • Die Wohnung ist auf Grund von Mängeln, die zur Zeit der Schließung des Mietvertrages nicht bestanden haben und auch nicht durch den Mieter selbst verschuldet sind, nicht bewohnbar: man spricht von einer nicht mehr vertragsgemäßen Nutzungsmöglichkeit der Wohnung
      • Ähnlich formuliert wird der wichtige Grund, wenn eine erhebliche, nachweisbare Gesundheitsgefährdung für den Mieter besteht
      • Verletzt der Vermieter seine mietvertraglichen Pflichten, die im Einzelnen dargelegt werden müssen, so besteht ebenfalls ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung
    4. Sonderkündigung
      Die dritte Möglichkeit eine vorzeitige Kündigung auszusprechen ist die sogenannte Sonderkündigung. Der Gesetzgeber formuliert hierfür ein Sonderkündigungsrecht, das unter anderem folgende Kündigungsgründe berücksichtigt:
      • unverhältnismäßige Mieterhöhungen
      • Ankündigung einer Modernisierung
      • Tod des Mieters
      • Mieterhöhungen auf nicht rechtlicher Nachvollziehbarkeit

CS-Wohnungsagentur 2011